Votre situation
Vous avez acheté, ou vous allez acheter, un bien au Portugal pour le rentabiliser. Le mode d’exploitation détermine tout le reste.
Location longue durée ou Alojamento Local ?
| Longue durée | Alojamento Local | |
|---|---|---|
| Catégorie d’IRS | F (revenus fonciers) | B (revenus d’activité) |
| TVA | Hors champ | Applicable, régime à vérifier |
| Ouverture d’activité | Non obligatoire | Obligatoire |
| Enregistrement | Contrat communiqué aux Finanças | Registre AL auprès de la mairie |
| Charges déductibles | Limitées | Plus larges |
| Gestion | Légère | Intense |
Le point critique pour les non-résidents
Depuis le 1er juillet 2025, un non-résident qui exploite un Alojamento Local ne bénéficie plus de l’exemption de l’article 53 du CIVA : il facture la TVA dès le premier euro et dépose des déclarations périodiques.
À ne pas oublier
- IMI, la taxe foncière portugaise, annuelle, sur la valeur cadastrale.
- AIMI, lorsque le patrimoine dépasse le seuil applicable.
- Plus-values à la revente : 50 % du gain est soumis aux taux généraux et progressifs de l’IRS, même régime pour résidents et non-résidents.
- Modelo 30 sur les commissions versées à Airbnb et Booking.
Les services EA correspondants
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Gestion comptable de l'Alojamento Local
La comptabilité d'un Alojamento Local coûte 25 € HT par mois et comprend la validation de la facturation, l'IVA, le Modelo 30 et l'IRS. L'ouverture d'activité (40 € HT) et l'émission des reçus (5 € HT par reçu) se facturent à part. Depuis le 1er juillet 2025, les non-résidents exploitant un AL ne bénéficient plus de l'exemption de l'article 53 du CIVA et relèvent du régime normal de TVA.
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IRS des particuliers
La déclaration d'IRS coûte entre 20 et 250 € HT selon la complexité : nombre de déclarants, natures de revenus, revenus perçus à l'étranger et application des conventions fiscales. Résidents comme non-résidents sont pris en charge.
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Crédit immobilier
EA Contabilidade n'exerce pas d'activité d'intermédiation en crédit. Nous vous mettons en relation avec un intermédiaire enregistré auprès du Banco de Portugal, qui analyse votre situation, compare les propositions et suit le dossier jusqu'à l'acte.
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Conciergerie
EA Contabilidade travaille avec un réseau de partenaires de conciergerie. En indiquant votre région dans le formulaire — Viana do Castelo, Braga, Porto, Lisbonne ou Algarve — votre demande part directement au partenaire de cette région, avec copie à EA.