La Portaria n.º 454/2026/1 du 13 octobre, en vigueur depuis le 14 octobre 2026, fixe par commune (concelho) et par typologie de logement les loyers mensuels maximums du Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), le régime simplifié de location à loyer abordable créé par le Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai, sur la base de 80 % du loyer médian publié par l'INE, l'institut national de la statistique portugais. Ces plafonds sont majorés de 10 % si la location comprend une place de stationnement privative et de 10 % si le logement a un certificat énergétique de classe A ou supérieure, les deux majorations étant cumulables. Les bailleurs qui remplissent toutes les conditions peuvent être exonérés d'IRS (impôt sur le revenu) ou d'IRC (impôt sur les sociétés) sur les revenus locatifs concernés et bénéficier d'avantages en IMI et IMT, mais pratiquer un loyer inférieur au plafond ne suffit pas : il faut déclarer le contrat à l'Autoridade Tributária (Modelo 2 de l'Imposto do Selo, avant la fin du mois suivant le début de la location) et à l'IHRU (avant le 15 janvier de l'année suivant la signature), et respecter, en règle générale, une durée minimale de cinq ans.
Oui. Un ressortissant étranger peut constituer une société portugaise même s'il vit dans un autre pays et n'a pas l'intention de s'installer au Portugal, et il peut aussi en être le gérant sans y résider. Il doit obtenir un NIF, le numéro fiscal portugais, avant la constitution, disposer d'un siège social enregistré au Portugal (qui peut être une adresse de domiciliation), être suivi par un Contabilista Certificado, le comptable certifié portugais, et avoir une solution bancaire adaptée. Dans de nombreux cas, la société peut être créée entièrement à distance, en ligne ou par l'intermédiaire d'un représentant dûment habilité. La société est en règle générale soumise aux obligations fiscales portugaises, comme l'IRC (impôt sur les sociétés) et l'IVA (TVA), et sa création ne donne pas automatiquement le droit de résider ou de travailler au Portugal.
ATGo est une application gratuite de l'Autoridade Tributária e Aduaneira, l'administration fiscale portugaise, destinée aux personnes qui exercent une activité indépendante. Elle permet d'émettre factures, factures-reçus et reçus, de consulter les documents émis, de suivre ses revenus et d'enregistrer ses dépenses, depuis son téléphone. Pour une activité simple, elle peut dispenser d'un logiciel de facturation ; elle ne remplace pas pour autant le suivi fiscal et comptable — IVA, Segurança Social, IRS, clients étrangers ou retenues à la source demandent toujours de l'attention.
Au Portugal, la vente d'un bien immobilier affecté à une activité professionnelle — un alojamento local, par exemple — peut être imposée selon les règles de la catégorie B de l'IRS, l'impôt sur le revenu, et non comme une plus-value immobilière de catégorie G. Au régime simplifié, un coefficient de 0,95 s'applique en principe au solde des plus et moins-values (article 31.º du Code de l'IRS). Faire passer le bien dans le patrimoine privé n'y change rien tout de suite : si la vente intervient moins de trois ans après, le gain reste en catégorie B (article 10.º, n.º 16).
Selon l'Autoridade Tributária, l'administration fiscale portugaise, le compte bancaire exclusivement affecté à l'activité qu'exige l'article 63.º-C de la Lei Geral Tributária doit être ouvert dans une banque portugaise, ou dans une banque étrangère exerçant au Portugal et soumise au droit portugais. Un compte détenu uniquement dans un établissement situé à l'étranger ne suffit pas. La société peut garder et utiliser des comptes étrangers, à condition d'avoir au moins un compte qui remplit ces conditions.
Le délai de paiement de l'IRS — l'impôt portugais sur le revenu des personnes physiques — portant sur les revenus de 2025 a expiré le 31 août 2026, pour les contribuables dont la liquidation a été effectuée dans les délais normaux. Si l'avis n'a pas été payé, 15 jours après la date limite l'administration fiscale peut créer d'office un plan de mensualités, sans garantie, pour les dettes inférieures ou égales à 5 000 € des contribuables n'ayant pas déjà demandé un échelonnement. Dans les autres cas, le paiement échelonné se demande sur le Portal das Finanças.
L'application de l'autoliquidation de l'IVA — la TVA portugaise — dans la construction civile a changé en 2026. L'Ofício Circulado n.º 25117/2026 du 24 juin précise les modifications du Decreto-Lei n.º 97/2026 : le prestataire doit désormais détenir un alvará ou un certificat d'entrepreneur valide, et l'autoliquidation s'étend à certains marchés de construction de logements relevant du taux réduit de 6 % — y compris lorsque le client n'a pas de droit à déduction. Les nouvelles règles s'appliquent, en principe, depuis le 1er juillet 2026.
Changer de contabilista certificado au Portugal est une procédure courante et encadrée, possible à tout moment. Le nouveau cabinet prend en charge la communication avec le précédent, la récupération des éléments et le changement d'inscription auprès de l'administration fiscale. Le vrai sujet n'est pas le conflit redouté : c'est de vérifier, avant de signer, l'état réel de votre dossier.
L'ENI est simple, immédiat et peu coûteux, mais votre patrimoine personnel répond des dettes de l'activité. La LDA crée une personne morale à responsabilité limitée, plus crédible et parfois plus efficace fiscalement, au prix d'obligations comptables permanentes. Il n'existe pas de seuil de chiffre d'affaires magique : la décision se prend sur quatre critères, dont un seul est fiscal.
Le Modelo 30 déclare à l'administration fiscale portugaise tout paiement fait à une entité non-résidente : commissions Airbnb et Booking, prestations de fournisseurs étrangers, redevances, intérêts. Le délai court jusqu'à la fin du deuxième mois suivant celui du paiement. C'est l'obligation la plus fréquemment omise, parce que la commission est prélevée à la source et n'apparaît jamais comme un débit sur le compte bancaire.
Depuis le 1er juillet 2025, un non-résident qui exploite un Alojamento Local au Portugal ne peut plus bénéficier de l'exemption d'IVA (la TVA portugaise) de l'article 53 du CIVA. Il relève du régime normal dès le premier euro facturé : IVA sur chaque séjour, déclarations périodiques, facturation certifiée. Les résidents, eux, restent soumis aux règles habituelles de seuil.
