Qui est concerné exactement ?
Le changement vise les assujettis non-résidents. Concrètement : vous êtes propriétaire d’un logement au Portugal, vous l’exploitez en Alojamento Local, et votre résidence fiscale est ailleurs — en France, en Belgique, au Royaume-Uni, peu importe.
Si vous êtes résident fiscal portugais, cet article ne change rien pour vous : les règles de seuil habituelles continuent de s’appliquer.
Ce que disait l’article 53 avant
L’article 53 du CIVA est le régime d’exemption des petits contribuables. En dessous d’un certain chiffre d’affaires, on ne facture pas la TVA et on ne dépose pas de déclarations périodiques. Beaucoup de propriétaires d’un ou deux appartements en AL relevaient de ce régime.
Ce qui s’applique depuis le 1er juillet 2025
Les non-résidents ne peuvent plus s’en prévaloir. Ils basculent au régime normal de TVA, dès le premier euro facturé.
| Avant | Depuis le 1er juillet 2025 | |
|---|---|---|
| TVA sur les séjours | Non, sous le seuil | Oui, dès le premier euro |
| Déclarations périodiques | Non | Oui |
| Facturation certifiée | Allégée | Requise |
| Seuil de chiffre d’affaires | Applicable | Sans objet |
Les trois conséquences pratiques
1. Vos prix nets changent. Si vous affichiez 100 € la nuit sans TVA, la même nuit doit désormais intégrer la TVA. Soit vous augmentez le prix affiché, soit vous absorbez la différence sur votre marge. C’est une décision commerciale à prendre, pas un détail comptable.
2. Vous entrez dans un rythme déclaratif. Déclarations périodiques de TVA, mensuelles ou trimestrielles selon votre situation. Ce sont des échéances fermes, avec des pénalités de retard.
3. Les commissions des plateformes deviennent visibles. Airbnb et Booking prélèvent leur commission directement, avant de vous verser le solde. Ce sont des paiements à des entités non-résidentes : ils imposent le dépôt du Modelo 30, et peuvent entraîner une autoliquidation de TVA.
Ce qu’il faut vérifier maintenant
- Votre enregistrement d’Alojamento Local auprès de la mairie est-il à jour ?
- Votre activité est-elle ouverte aux Finanças avec le bon code ?
- Votre outil de facturation est-il certifié par l’administration fiscale ?
- Avez-vous déposé les Modelo 30 correspondant aux commissions déjà versées ?
Le dernier point est celui qui pose le plus souvent problème, précisément parce que la commission n’apparaît jamais comme un paiement sorti de votre compte bancaire.
Combien coûte l’accompagnement
La comptabilité d’un Alojamento Local chez EA Contabilidade est à 25 € HT par mois : ouverture d’activité, facturation, TVA, Modelo 30 et IRS. La gestion des réservations n’est pas incluse.