Quem está exatamente abrangido?
A alteração visa os sujeitos passivos não residentes. Em concreto: é proprietário de um imóvel em Portugal, explora-o em Alojamento Local, e a sua residência fiscal é noutro país.
Se é residente fiscal em Portugal, este artigo não altera nada para si: as regras habituais de limiar continuam a aplicar-se.
O que dizia o artigo 53.º antes
O artigo 53.º do CIVA é o regime de isenção dos pequenos contribuintes. Abaixo de determinado volume de negócios, não se liquida IVA nem se entregam declarações periódicas. Muitos proprietários de um ou dois apartamentos em AL estavam abrangidos por este regime.
O que se aplica desde 1 de julho de 2025
Os não residentes deixaram de poder invocá-lo. Passam ao regime normal de IVA, desde o primeiro euro faturado.
| Antes | Desde 1 de julho de 2025 | |
|---|---|---|
| IVA nas estadias | Não, abaixo do limiar | Sim, desde o primeiro euro |
| Declarações periódicas | Não | Sim |
| Faturação certificada | Aligeirada | Exigida |
| Limiar de volume de negócios | Aplicável | Sem efeito |
As três consequências práticas
1. Os seus preços líquidos mudam. Se anunciava 100 € por noite sem IVA, a mesma noite passa a ter de incluir IVA. Ou aumenta o preço anunciado, ou absorve a diferença na margem. É uma decisão comercial, não um detalhe contabilístico.
2. Entra num ritmo declarativo. Declarações periódicas de IVA, mensais ou trimestrais consoante a situação. São prazos firmes, com coimas por atraso.
3. As comissões das plataformas tornam-se visíveis. A Airbnb e a Booking retêm a comissão diretamente, antes de lhe transferirem o saldo. São pagamentos a entidades não residentes: obrigam à entrega do Modelo 30 e podem implicar autoliquidação de IVA.
O que verificar agora
- O registo de Alojamento Local no município está atualizado?
- A atividade está aberta nas Finanças com o código correto?
- O software de faturação está certificado pela Autoridade Tributária?
- Entregou os Modelo 30 correspondentes às comissões já pagas?
O último ponto é o que causa mais problemas, justamente porque a comissão nunca aparece como um pagamento saído da conta bancária.
Quanto custa o acompanhamento
A contabilidade de um Alojamento Local na EA Contabilidade custa 25 € por mês: abertura de atividade, faturação, IVA, Modelo 30 e IRS. A gestão das reservas não está incluída.