La Portaria n.º 454/2026/1 du 13 octobre, un arrêté ministériel, fixe de nouveaux loyers maximums au Portugal. Voici les avantages fiscaux et les démarches obligatoires pour adhérer au régime.
Le marché locatif portugais reste sous tension, en particulier pour l’accès à un logement à un prix compatible avec les revenus des ménages.
Pour encourager la mise en location de logements à des prix plus abordables, le gouvernement a adopté le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), le régime simplifié de location à loyer abordable, par le Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai.
Plus récemment, la Portaria n.º 454/2026/1 du 13 octobre a fixé les loyers maximums applicables à ce régime, ce qui permet aux propriétaires de connaître les montants qu’ils peuvent pratiquer pour bénéficier des incitations fiscales.
Qu’est-ce que le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível ?
Le RSAA vise à développer l’offre de logements à louer à des prix inférieurs à ceux du marché.
Son principe est simple : les propriétaires louent leurs biens dans certaines limites de loyer et, s’ils respectent les conditions légales, peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.
Parmi les principales incitations figure l’exonération d’IRS — l’impôt sur le revenu des personnes physiques — ou d’IRC — l’impôt sur les sociétés — sur les revenus locatifs (rendimentos prediais) issus des contrats relevant du régime.
Quels sont les nouveaux loyers maximums ?
La Portaria n.º 454/2026/1 fixe des loyers mensuels maximums pour chaque commune (concelho) du Portugal, selon la typologie du logement.
Ces montants ont pour référence 80 % du loyer médian publié par l’Instituto Nacional de Estatística (INE), l’institut national de la statistique, en tenant compte aussi d’autres critères prévus par la loi.
Les plafonds couvrent les logements du T0 (studio) au T5, les typologies supérieures et la location de parties de logement, comme des chambres.
Il faut souligner que ces montants ne sont pas des plafonds généraux pour tous les baux, mais les loyers maximums applicables aux contrats qui veulent bénéficier du RSAA.
Les biens avec stationnement ou bonne performance énergétique peuvent-ils avoir des loyers plus élevés ?
La loi prévoit deux majorations des loyers maximums :
- 10 % supplémentaires lorsque la location comprend une place de stationnement privative ;
- 10 % supplémentaires lorsque le logement dispose d’un certificat énergétique de classe A ou supérieure, valable à la date de signature du contrat.
Ces majorations sont cumulables.
Par exemple, si le loyer maximum d’un logement est de 800 € par mois, l’application des deux majorations permet d’atteindre un montant maximum de 960 €.
Quels sont les avantages fiscaux pour les bailleurs ?
L’un des principaux atouts de la location abordable est son régime fiscal.
Les propriétaires qui adhèrent au régime et remplissent toutes les conditions prévues par la loi peuvent bénéficier :
- d’une exonération d’IRS sur les revenus locatifs concernés ;
- d’une exonération d’IRC sur les revenus locatifs éligibles ;
- d’avantages en IMI (taxe foncière municipale) et en IMT (droits de mutation sur les transmissions immobilières), pour certaines opérations d’acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements destinés à la location abordable.
Ces incitations peuvent représenter une économie d’impôt importante pour les propriétaires.
Toutefois, pratiquer un loyer inférieur au plafond ne suffit pas pour bénéficier automatiquement de l’exonération.
Il faut respecter les conditions du régime, notamment les conditions contractuelles et les obligations de déclaration.
Attention : le contrat doit obligatoirement être déclaré aux Finances et à l’IHRU
C’est l’un des points les plus importants pour les bailleurs qui souhaitent bénéficier de l’exonération d’IRS ou d’IRC.
Déclarer le bail à l’Autoridade Tributária (AT), l’administration fiscale portugaise, ne suffit pas. Il est également obligatoire de le déclarer à l’Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), l’institut public du logement et de la réhabilitation urbaine.
Il existe donc deux obligations distinctes.
1. Déclaration du contrat à l’Autoridade Tributária
Comme pour tout autre bail, le bailleur doit déclarer le contrat sur le Portal das Finanças au moyen de la déclaration Modelo 2 de l’Imposto do Selo, le droit de timbre.
Cette déclaration doit être faite avant la fin du mois suivant le début de la location.
2. Déclaration du contrat à l’IHRU
En plus de la déclaration à l’administration fiscale, le bailleur doit déposer sur la plateforme électronique de l’IHRU, au plus tard le 15 janvier de l’année suivant celle de la signature du contrat, les documents suivants :
- une copie du bail signé ;
- le justificatif de la déclaration du contrat sur le Portal das Finanças.
Après réception des documents, l’IHRU transmet à l’Autoridade Tributária, avant la fin du mois de février, la liste des contrats relevant du régime.
Si les conditions légales sont remplies, l’avantage fiscal prend effet à compter de la date de signature du contrat.
Important : les propriétaires doivent veiller à effectuer les deux déclarations, car le non-respect des démarches prévues peut compromettre l’accès aux avantages fiscaux.
Quelle est la durée minimale des contrats ?
Le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível impose des conditions de durée des contrats.
En règle générale, les baux d’habitation doivent avoir une durée minimale de cinq ans, sous réserve des situations particulières prévues par la loi, notamment la location destinée à une résidence temporaire.
C’est pourquoi, avant de signer un contrat, il est essentiel de vérifier que sa durée et sa finalité remplissent les conditions du régime.
Quand les nouvelles règles entrent-elles en vigueur ?
La Portaria n.º 454/2026/1 est entrée en vigueur le 14 octobre 2026.
Les loyers maximums feront l’objet d’une révision périodique et, les années sans révision, seront actualisés automatiquement selon le coefficient annuel d’actualisation des loyers prévu par la loi.
Les propriétaires pourront consulter les plafonds applicables à chaque commune et typologie sur la plateforme électronique gérée par l’IHRU.