A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, estabelece novos limites máximos de renda em Portugal. Saiba quais são os benefícios fiscais e os procedimentos obrigatórios para aderir ao regime.
O mercado de arrendamento em Portugal continua a enfrentar desafios, especialmente no acesso à habitação a preços compatíveis com os rendimentos das famílias.
Com o objetivo de incentivar a disponibilização de imóveis para arrendamento a preços mais acessíveis, o Governo aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), através do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Mais recentemente, a publicação da Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, veio estabelecer os limites máximos de renda aplicáveis a este regime, permitindo aos proprietários conhecer os valores que podem praticar para beneficiar dos incentivos fiscais.
O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O RSAA é um regime que pretende promover a oferta de habitação para arrendamento a preços inferiores aos praticados no mercado.
O seu funcionamento assenta num princípio simples: os proprietários disponibilizam os imóveis para arrendamento dentro de determinados limites de renda e, cumprindo os requisitos legais, podem beneficiar de vantagens fiscais.
Entre os principais incentivos encontra-se a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais provenientes dos contratos abrangidos pelo regime.
Quais são os novos limites máximos de renda?
A Portaria n.º 454/2026/1 estabelece limites máximos mensais de renda para cada concelho de Portugal, de acordo com a tipologia do imóvel.
Estes valores têm como referência 80 % da mediana das rendas divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), considerando também outros critérios previstos na legislação.
Os limites abrangem imóveis desde T0 até T5, tipologias superiores e o arrendamento de partes de habitação, como quartos.
É importante salientar que estes valores não constituem limites gerais para todos os contratos de arrendamento, mas sim os valores máximos aplicáveis aos contratos que pretendam beneficiar do RSAA.
Imóveis com estacionamento ou boa eficiência energética podem ter rendas superiores
A legislação prevê duas majorações dos limites máximos de renda:
- 10 % adicionais quando o arrendamento inclui estacionamento privativo;
- 10 % adicionais quando o imóvel possui certificado energético de classe A ou superior, válido à data da celebração do contrato.
Estas majorações são cumulativas.
Por exemplo, se o limite máximo de renda de determinado imóvel for de 800 € mensais, a aplicação das duas majorações permite atingir um valor máximo de 960 €.
Quais são os benefícios fiscais para os senhorios?
Um dos principais atrativos do arrendamento acessível é o seu enquadramento fiscal.
Os proprietários que aderem ao regime e cumprem todas as condições previstas na legislação podem beneficiar de:
- Isenção de IRS sobre os rendimentos prediais abrangidos;
- Isenção de IRC sobre os rendimentos prediais elegíveis;
- Benefícios em IMI e IMT, em determinadas operações de aquisição, construção ou reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento acessível.
Estes incentivos podem representar uma poupança fiscal significativa para os proprietários.
No entanto, importa esclarecer que não basta praticar uma renda inferior ao limite máximo para beneficiar automaticamente da isenção fiscal.
É necessário cumprir os requisitos do regime, nomeadamente as condições contratuais e as obrigações de comunicação.
Atenção: é obrigatório comunicar o contrato às Finanças e ao IHRU
Este é um dos pontos mais importantes para os senhorios que pretendem beneficiar da isenção de IRS ou IRC.
A comunicação do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária não é suficiente. É igualmente obrigatória a comunicação ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Existem, assim, duas obrigações distintas.
1. Comunicação do contrato à Autoridade Tributária
Tal como acontece com os restantes contratos de arrendamento, o senhorio deve comunicar o contrato através do Portal das Finanças, utilizando a declaração Modelo 2 do Imposto do Selo.
Esta comunicação deve ser efetuada até ao final do mês seguinte ao início do arrendamento.
2. Comunicação do contrato ao IHRU
Além da comunicação às Finanças, o senhorio deve submeter na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, os seguintes documentos:
- Cópia do contrato de arrendamento celebrado;
- Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.
Após a receção da documentação, o IHRU comunica à Autoridade Tributária, até ao final do mês de fevereiro, os contratos abrangidos pelo regime.
Cumpridas as condições legais, o benefício fiscal produz efeitos desde a data da celebração do contrato.
Importante: os proprietários devem assegurar o cumprimento de ambas as comunicações, uma vez que a falta de cumprimento dos procedimentos previstos pode comprometer o acesso aos benefícios fiscais.
Qual é a duração mínima dos contratos?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível estabelece requisitos relativos à duração dos contratos.
Regra geral, os contratos de arrendamento habitacional devem respeitar uma duração mínima de cinco anos, sem prejuízo das situações específicas previstas na legislação, nomeadamente para arrendamento destinado a residência temporária.
Por esse motivo, antes de celebrar um contrato, é fundamental confirmar que a sua duração e finalidade cumprem as condições exigidas pelo regime.
Quando entram em vigor as novas regras?
A Portaria n.º 454/2026/1 entrou em vigor no dia 14 de outubro de 2026.
Os limites máximos de renda serão objeto de revisão periódica e, nos anos em que não exista revisão, serão atualizados automaticamente de acordo com o fator anual de atualização das rendas previsto na legislação.
Os proprietários poderão consultar os limites aplicáveis a cada concelho e tipologia através da plataforma eletrónica gerida pelo IHRU.