O que é a autoliquidação de IVA na construção civil?
Normalmente, quem presta um serviço emite a fatura com IVA e entrega posteriormente esse imposto ao Estado. Na construção civil, em determinadas situações, funciona de forma diferente.
Quando estão reunidas as condições para aplicação da inversão do sujeito passivo, o prestador emite a fatura sem IVA e inclui a menção «IVA – Autoliquidação». É o cliente que recebe a fatura que fica responsável por liquidar o IVA na sua própria declaração periódica.
Com a publicação do Ofício Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) veio esclarecer as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. As novas regras são aplicáveis, em regra, desde 1 de julho de 2026.
A grande novidade: sem alvará ou certificado não há autoliquidação
Esta é provavelmente a alteração com maior impacto prático para as empresas do setor.
A AT esclareceu que, para efeitos da aplicação desta regra, são considerados serviços de construção civil os trabalhos realizados no âmbito da atividade da construção por entidades legalmente habilitadas, nos termos da Lei n.º 41/2015. Na prática, o prestador deve possuir alvará ou certificado de empreiteiro válido.
Assim, uma empresa ou profissional que execute trabalhos próprios do setor, mas não possua o respetivo título habilitante, não pode aplicar a regra da autoliquidação: deverá emitir a fatura com IVA, de acordo com as regras gerais. A natureza dos trabalhos, por si só, deixou de ser suficiente.
| Prestador com alvará ou certificado válido | Prestador sem título habilitante | |
|---|---|---|
| Fatura | Sem IVA, com a menção «IVA – Autoliquidação» | Com IVA, regras gerais |
| Quem entrega o IVA ao Estado | O cliente, na sua declaração periódica | O prestador |
Exemplo. Uma empresa realiza trabalhos de pintura e reparação num imóvel de outra empresa. Se estiver devidamente habilitada e estiverem reunidas as restantes condições, deverá faturar sem IVA, com a menção «IVA – Autoliquidação». Se realizar exatamente os mesmos trabalhos sem alvará nem certificado, deverá faturar com IVA.
Quais são as condições para aplicar a autoliquidação?
De forma simplificada, devem verificar-se três requisitos:
- tratar-se de um serviço de construção civil;
- o prestador estar legalmente habilitado para exercer a atividade da construção, através de alvará ou certificado válido;
- o cliente ser um sujeito passivo de IVA estabelecido em Portugal que pratique operações que confiram, total ou parcialmente, direito à dedução do imposto.
Existe, contudo, uma exceção importante relativamente a determinadas empreitadas de habitação.
E as empreitadas de habitação à taxa de 6 %?
Outra alteração importante está relacionada com a nova Verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA. O Decreto-Lei n.º 97/2026 passou a permitir a aplicação da taxa reduzida de 6 % a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação, desde que cumpridos os requisitos legalmente previstos — entre elas, empreitadas relativas a imóveis destinados:
- à venda para habitação própria e permanente; ou
- exclusivamente ao arrendamento habitacional.
Nestes casos, a regra da autoliquidação foi alargada: a inversão do sujeito passivo pode aplicar-se mesmo quando o adquirente não tenha direito à dedução do IVA. É uma alteração particularmente relevante para determinados promotores imobiliários, que realizam operações isentas de IVA e não deduzem o imposto suportado.
Na prática, quando a empreitada reúne os requisitos da Verba 2.42:
- o empreiteiro emite a fatura sem IVA, com a menção «IVA – Autoliquidação»;
- o adquirente autoliquida o IVA na sua própria declaração periódica;
- se não existir direito à dedução, o IVA representa um custo efetivo da operação.
Portas, janelas, AVAC, painéis solares e cozinhas: também podem estar abrangidos?
Sim. O Ofício Circulado apresenta vários exemplos de trabalhos que podem ser considerados serviços de construção civil quando existe integração permanente dos bens no imóvel e os restantes requisitos estão cumpridos:
- sistemas de AVAC e climatização;
- caldeiras e bombas de calor;
- painéis solares fotovoltaicos;
- sistemas de alarme, segurança e deteção de incêndios;
- elevadores e monta-cargas;
- portas, portões e janelas;
- cozinhas e casas de banho;
- roupeiros embutidos;
- escadas e corrimãos.
Nestes casos, não basta olhar para o bem fornecido: é necessário analisar se existe um verdadeiro serviço de construção civil e se o elemento instalado fica incorporado de forma permanente no imóvel. A simples venda de um bem acompanhada de uma montagem acessória ou facilmente reversível não se transforma automaticamente num serviço de construção civil.
O que devem as empresas fazer a partir de agora?
As empresas do setor devem reforçar os procedimentos de controlo antes de emitir ou aceitar uma fatura em autoliquidação. Em particular, recomendamos:
- confirmar a validade do alvará ou certificado de empreiteiro;
- verificar o enquadramento de IVA do cliente;
- analisar a natureza concreta dos trabalhos realizados;
- confirmar se os bens instalados ficam permanentemente incorporados no imóvel;
- verificar se as empreitadas habitacionais cumprem os requisitos da Verba 2.42;
- rever a faturação emitida desde 1 de julho de 2026, sempre que existam dúvidas quanto ao enquadramento aplicado.
Porque é importante confirmar o enquadramento antes de faturar?
A indicação «IVA – Autoliquidação» não deve ser utilizada automaticamente apenas porque estamos perante trabalhos realizados num imóvel. A aplicação desta regra depende da natureza do serviço, da habilitação do prestador e do enquadramento do adquirente.
Uma fatura emitida incorretamente pode obrigar à sua regularização e originar diferenças de IVA, juros ou outras consequências fiscais. Por isso, perante trabalhos de construção, instalação, reparação ou fornecimento acompanhado de montagem, é aconselhável confirmar o enquadramento em IVA antes da emissão da fatura — a equipa da EA Contabilidade pode analisar a sua situação concreta.